結論を先に（これ以上読む前に）
多くの計算機は、「二人でどれくらいの家が買えるか」という問いに対し、合計総収入に3〜5を掛けて、28/36ルールを適用すれば良いと答えます。それは出発点としては良いですが、カップルで購入する場合には危険なほど不十分です。多くのパートナーがこの決断を下すのを手助けし、私自身も失敗を経験した上で言えることは、本当の答えは、二人がお金をどう扱うか、どんなライフチェンジを計画しているか、そしてどこに住むかによって決まるということです。これが、誰かに渡してもらいたかったフレームワークです。
「二人」の問題：共同で購入することの難しさ
私が初めてパートナーと一緒に住宅予算を決めるために座ったとき、一般的な計算機を開いて二人の給与を入力しました。計算機がはじき出した数字は大きく感じられ、間違っているように思えました。数ヶ月後、彼女がキャリアチェンジのためにサバティカルを取ったとき、私たちは慌てふためきました。誰も教えてくれないことは、計算機は二人の収入が安定し、平等であることを前提にしているということです。現実の生活はそうではありません。
共同での購入可能性は、単なる計算ではなく、心理と妥協の問題です。二人の金融歴、リスク許容度、将来の計画を組み合わせることになります。それを無視すると、ストレスや不満、最悪の場合には差し押さえにつながります。ここでは、ほとんどの記事が省略していることをお話しします：
- 不均等な負担：一方が収入の70%を稼いでいる場合、住宅ローンは均等に分けるべきか、それとも収入に比例して分けるべきか？
- 単一収入のシナリオ：どちらかが家にいて子育てをしたい、または学校に戻りたい場合はどうするか？
- 地域特有のコスト：固定資産税や保険料は郡によって大きく異なります。テキサスでの40万ドルの上限が、ニュージャージーでは25万ドルの家になることもあります。
二人のためのステップバイステップのプロセスで、このギャップを埋めていきましょう。
共同購入可能性フレームワーク（5ステップ法）
これは単なる28/36ルールではありません。二人がお金について正直に話し合うことを促す、共通の作業です。30分と、2台のノートパソコンやメモ帳、そしてできればワインを用意してください。
ステップ1：二人のキャッシュフローを把握する（収入だけでなく）
総収入は一旦忘れてください。二人の税引き後・控除後（退職金積立、健康保険など）の収入をすべてリストアップしましょう。次に、学生ローン、車のローン、クレジットカードの最低支払い額、サブスクリプション、食料品など、固定費をすべてリストアップします。手取り収入と固定費の差が、本当の「自由に使えるお金」です。
私と妻がこれをやってみたとき、テイクアウトに毎月450ドル使っていることに気づきました。それだけで、住宅ローンの元金を追加で80,000ドル返済できる計算です。
ステップ2：最悪のシナリオの収入を決める
ここが難しい質問です。もしどちらかが仕事を失った場合、もう一人だけで住宅ローンを返済できますか？その「返済可能」な数字が下がります。私は2つの数字を計算することをお勧めします。
- 二人で働く場合の上限：二人が働いている場合に購入できる価格。
- 一人で働く場合の下限：一人の給与で快適に賄える価格。もう一人は最低賃金または無収入と仮定します。
仕事の安定性に基づいて、その中間の価格を選びましょう。私たちの場合、一人で働く場合の下限プラス20%を目標にしました。安全でありながら野心的な数字です。
ステップ3：隠れた費用（税金、保険、メンテナンス）を加える
ほとんどの計算機は元本と利息しか表示しません。しかし、テキサス州オースティンなどの市場では、年間固定資産税が住宅価値の2.5%に達することがあり、ハリケーン地帯では住宅保険が年間2,000ドル以上になることもあります。地域特有の費用は、カップルが「住宅貧乏」になる一番の理由です。
CFPBの住宅ローン・ツールキットを使って、税金、保険、PMIを含む実際の毎月の支払い額を計算してください。FHAローンを検討している場合、頭金保険料（融資額の1.75%）と年間MIPが含まれ、これで毎月200〜400ドル加算されることがあります。
プロのヒント：地元の保険代理店に2社電話して、対象価格帯の物件の見積もりをもらいましょう。差は年間1,000ドルにもなります。
ステップ3：隠れたコストを加える（固定資産税・保険料・維持費）
ほとんどの計算機は元金と利息だけを表示します。しかし、テキサスのような市場では、固定資産税は年間で物件価格の2.5%に達することもあり、住宅保険は年間2,000ドル以上になることもあります。場所によって異なるコストが、カップルが家計を圧迫される主な理由です。
CFPBのホームローン計算ツールを使って、税金、保険、PMIを含む実際の月々の支払いを計算しましょう。FHAローンを検討している場合は、頭金保険料（住宅ローンの1.75%）と年間MIPが含まれます。これにより、月々200〜400ドル追加されることがあります。
プロのヒント：地元の保険会社2社に電話して、目標価格帯の物件の見積もりを取りましょう。その差は年間1,000ドルにもなります。
ステップ4：28/36ルールをカスタマイズして実行する
標準的なルールでは、住宅費は総収入の28%を超えず、総債務返済額は36%を超えないとされています。カップルの場合は、あなたたちの合計総収入に適用しますが、ローン期間中ずっと両方が働くかどうか正直になりましょう。片方が仕事を辞める予定なら、残りの収入だけを使います。
具体例を見てみましょう。「給与が10万ドルの場合、どれくらいの家が買えるか？」 例えば、二人とも5万ドル稼いでいるとします。合計で10万ドル。28% = 2,333ドル/月。もし一人が赤ちゃんのために家にいたい場合、5万ドルで計算します → 28% = 1,166ドル/月。これは18万ドルの家と35万ドルの家の違いです。
ステップ5：「もしも」を想定してシミュレーションする
今後5年間で起こり得るライフチェンジを3つ挙げてください。例えば、失業、引っ越し、子どもの誕生などです。それぞれのシナリオで支払いをシミュレーションします。どのシナリオでも返済が苦しくない価格帯を選ぶべきです。
重要なポイント：「買える」とは、承認される金額ではなく、景気後退の中でも眠れる金額です。カップルにとって、これは財政的な決定であるだけでなく、関係の決断でもあります。
地域別の実情：同じ予算でも住める場所が変わる
私たちはテキサスで40万ドルの住宅を探していましたが、ニュージャージーに引っ越すことになり、その予算では20万ドル程度の物件しか見つかりませんでした。固定資産税、保険料、住宅市場の状況は地域によって大きく異なります。
具体的には、以下の点を確認してください。
- 固定資産税率：州や郡によって0.2%から3%以上まで幅があります。
- 住宅保険料：ハリケーンや山火事のリスクがある地域では、保険料が跳ね上がります。
- 売買手数料や諸費用：引っ越し費用や、購入時のクロージングコストも地域によって異なります。
この違いを理解せずに予算を組むと、住宅ローンを組んだ後に驚くことになります。
結論：二人で決める、あなたたちの「買える家」
「どのくらいの家が買えるか」という問いに、標準的な答えはありません。28/36ルールはあくまで出発点であり、あなたたちの生活や計画に合わせて調整する必要があります。重要なのは、お互いの価値観を共有し、将来の計画を話し合い、現実的な数字を算出することです。
最初は難しいかもしれませんが、このプロセスを踏むことで、後悔のない住宅購入ができるはずです。
このフレームワークを、よくある3つの状況に当てはめてみましょう。実際のクライアントや友人から個人情報を伏せて詳細を調整しています。
シナリオ1：共働き高収入（それぞれ12万ドル、子供なし、借金なし）
合計24万ドルの総収入 → 28% = 月5,600ドル。低税率地域なら100万ドル超の家ですが、カリフォルニアなら約70万ドル相当です。しかし、彼らは4年後にどちらかが専業主婦（主夫）になることを望んでいました。そこで、単身収入の下限を使いました：12万ドル → 月2,800ドル → 約45万ドルの家。彼らは48万ドルのタウンハウスを購入し、支払いを管理可能に抑え、将来の保育費用の余裕を残しました。彼らはキャリアの柔軟性と引き換えに居住面積を犠牲にしました。
シナリオ2：どちらか一方が働き、もう一方が家庭にいる（合計8万ドル）
単身の稼ぎ手8万ドル → 28% = 月1,866ドル。現在の金利では約28万ドルの家に相当します。彼らはFHAローンを頭金3.5%で利用しましたが、住宅ローン保険料が月180ドル追加されました。最終的に26万ドルの物件に落ち着き、リフォーム前提の家を見つけました。ほとんどの人が気づいていないのは、FHAローンは頭金の要件が低いため単身世帯には有利な場合がありますが、頭金10%未満だとMIP（住宅ローン保険料）が生涯続くため、可能になったら借り換えを計画すべきだということです。
シナリオ3：合計6万ドルの収入、4万ドルの学生ローンのある夫婦
総収入6万ドル、借金の支払いが月600ドル。28% = 1,400ドルですが、36%ルールにより総借金は1,800ドルまでに制限されます。600ドルを差し引くと、住宅に使えるのは月1,200ドル。つまり最大18万ドルの家です。彼らはHOA（管理費）のあるコンドミニアムを選びましたが、このHOA feeは住宅費に含まれるため、目標額を下げる必要がありました。彼らは予算をやりくりするために、田舎の物件向けのUSDAローン（頭金0%、低金利）を利用しました。
FHA、VA、コンベンショナルローン：カップルが知っておくべきこと
ローンの種類によって「手の届く範囲」は劇的に変わります。ここに見落とされがちなニュアンスがあります：
- FHA：低い頭金（3.5%）と柔軟な信用基準に最適ですが、MIPが毎月のコストを大幅に押し上げます。「FHAローンでどのくらいの家が買える？」 通常、MIPの分だけコンベンショナルより10〜15%低くなります。例えば、30万ドルのローンでは、FHAのMIPは月約250ドルに対し、コンベンショナルのPMIは月150ドルです。
- VA：頭金0、住宅ローン保険なし、ただし資金調達手数料（初回利用時2.3%）がかかります。どちらかが軍務経験があるカップルに最適です。特に転勤の予定がある場合（権利は再利用可能）。
- コンベンショナル：信用が良ければ頭金3〜5%で済みますが、20%の住宅ローン負担率（LTV）に達するとPMIを外せます。高収入で安定した仕事のあるカップル向きです。
プロのヒント：信用スコアに差がある場合、FHAローンは低い方のスコアを使いますが、コンベンショナルは共同申し込みなら両方のうち高い方を使えます。両方のシナリオで試算してみてください。
誰も話さないトレードオフ
カップルで家を買うということは、お金とライフスタイルを交換することです。ここでは、実際に人間関係を壊すのを見た3つの正直なトレードオフを紹介します：
1. 退職後の資金 vs. 家：頭金に全余裕を注ぎ込むと、何年も退職後の積み立てが低いままになることがよくあります。30代なら、その5万ドルは65歳までに40万ドルになる可能性があります。今は小さめの家にして、401(k)を最大限に積むことを検討しましょう。
2. ライフスタイル vs. 立地：遠くの郊外の広い家は、2人の長い通勤時間と、一緒に過ごす時間の減少を意味するかもしれません。お金の問題ではなく、90分の通勤への不満で離婚するカップルを見てきました。お金の予算だけでなく、時間の予算も立てましょう。
3. 不平等な所有権：結婚前の貯蓄から頭金を出す場合、そのパートナーがより多くの株式を所有すべきでしょうか？ コミュニティ・プロパティ州では、結婚中は法的に50/50ですが、不公平に感じるかもしれません。私のアドバイス：頭金、毎月の支払い、そして別れる場合のことを明確にした共同所有契約を結ぶことです。ロマンチックではありませんが、後々の高額な離婚を防げます。
この記事が「他の人はこちらも質問」にどう答えるか
あなたは具体的な質問を持ってここに来ました。直接お答えします：
「片方の収入でどのくらいの家が買える？」 上記で行ったように、働いている方の純収入と、確実な支援（養育費、不労収入など）のみを使います。PITI（元利・税金・保険料）のために28%を掛けます。しかし、働いていない方が将来的に仕事に復帰する可能性も考慮し、復帰までの期間を計画に入れておきましょう。
「10万ドルの給料でどのくらいの家が買える？」 他の借金がない共働きカップルの場合、10万ドルの総収入 → 月2,333ドルの住宅費 → 金利7%で約35万ドル。しかし、学生ローンがあったり、どちらかが仕事を辞める予定があるなら、月1,500ドル → 約22.5万ドルに下方調整してください。
「借金があったらどうなる？」 借金の支払いは、36%の枠内で住宅ローンの許容額を1対1で減らします。月100ドルの借金ごとに、購入可能額が約15,000ドル減ります（金利7%、30年ローン）。可能なら、購入前に高金利のカードローンを返済しましょう。
「FHAローンでどのくらいの家が買える？」 前述の通り、MIPにより実質的な月々の支払いが高くなります。30万ドルの家の場合、コンベンショナル30年ローン金利7%：元利支払い1,996ドル。FHA：同額ですが、MIP 0.55% = 元利1,873ドル + MIP 138ドル = 2,011ドル、さらに前払い保険料が加わります。つまり、同じ月々の支払いで買える価格は3〜5%低くなります。
何が問題になり得るか（そしてどう回避するか）
50万ドルの家の承認を受けたものの、最初の再評価後に固定資産税が月200ドル上がったことに気づいたカップルを見たことがあります。あるいは、1年目にHVAC（空調設備）が故障し、緊急資金がなかったケースも。年間で家の価値の1〜2%をメンテナンス費用として常に予算化してください。40万ドルの家なら、年間4,000〜8,000ドルです。ほとんどの貸し手はこれを考慮しませんが、あなたの銀行口座は考慮することになるでしょう。
もう一つのよくある間違いは、数字を計算する前に家に恋をしてしまうことです。パートナーとステップ1〜5を終えるまで、内見に行かないでください。感情的な魅力は現実的で、予算を無理に広げる正当化をしてしまいます。
オファーを出す前の最終チェックリスト
- ☐ 純収入と固定費を把握した。
- ☐ 共働きの最大値と単身収入の下限を計算した。
- ☐ 現実的な固定資産税と保険料を加味した（地元の代理店に確認）。
- ☐ 少なくとも2つのライフイベントでストレステストを行った。
- ☐ ローン種類を決め、MIP/PMIを考慮した。
- ☐ 共同所有契約を結んだ（インフォーマルでも）。
- ☐ 頭金とは別に、3〜6ヶ月分の緊急資金を用意した。
これらすべてにチェックが入ったなら、あなたはどのくらいの家が買えるかを、単に数学的にだけでなく、カップルとして知っていることになります。数字は時間とともに変わりますが、このプロセスがあなた方を軌道に乗せ続けてくれます。
次のステップ
今週末に30分取って、共同のキャッシュフロー演習をしてみましょう。答えを書き出してください。それから、また戻ってきてシナリオをもう一度読んでみてください。その会話は、どんな計算機よりも価値があります。頑張ってください。あなたならできます。